News & Articles

Проще построить небольшой дом? Предложен новый лимит до 50 м²

Проще построить небольшой дом? Предложен новый лимит до 50 м²

Предлагаемое изменение постановления повысило бы порог для небольших одноквартирных жилых зданий с 25 до 50 м². Узнайте, что это означает для строительства, земельных участков и покупателей. Строительство небольшого дома в будущем может стать немного проще. Министерство окружающей среды и пространственного планирования подготовило проект изменений Постановления о классификации объектов, согласно которому порог для одноквартирных зданий, которые могут быть отнесены к категории объектов, не требующих сложных процедур, повысился бы с нынешних 25 м² до 50 м² общей площади брутто. Это интересное изменение прежде всего для частных лиц, молодых пар, небольших семей, а также для всех, кто ищет более доступный по цене и более эффективный по использованию пространства формат проживания. Что бы изменилось? Согласно действующему регулированию, одноквартирное здание может быть отнесено к категории объектов, не требующих сложных процедур, только при общей площади брутто до 25 м². Предлагаемое изменение повысило бы этот порог до 50 м². Такая площадь уже позволяет существенно более функциональную планировку дома — с отдельной спальней, гостиной зоной, кухней и ванной комнатой — и поэтому гораздо лучше подходит для реального долгосрочного проживания. Важно подчеркнуть, что небольшой дом и после изменения не означал бы строительство без разрешений. Для такого объекта по-прежнему необходимо было бы получить соответствующее разрешение на строительство, а работы должен был бы выполнять квалифицированный подрядчик либо инвестор должен был бы обеспечить надлежащий надзор. Почему предложение интересно? Небольшие дома могут стать одним из ответов на всё более сложную доступность жилья. Из-за меньшей площади они, как правило: •    дешевле в строительстве, •    дешевле в обслуживании, •    менее энергозатратны, •    подходят для небольших участков, •    интересны для одиночных покупателей и небольших домохозяйств. Для молодых покупателей они могут представлять более доступный вариант по сравнению с большим классическим домом. В то же время это может быть интересным решением и для пожилых людей, которым большой дом больше не нужен и которые хотели бы жить в меньшей, более простой в управлении недвижимости. Означает ли это, что дом площадью 50 м² можно будет поставить где угодно? Нет. Даже если предлагаемое изменение будет принято, для каждого конкретного участка всё равно нужно будет проверять градостроительные условия муниципалитета. Ключевыми остаются прежде всего: •    целевое назначение земли, •    муниципальный план пространственного развития, •    допустимые отступы, •    коэффициент застройки, •    максимально допустимые габариты, •    доступ к общественной дороге, •    наличие коммунальной инфраструктуры, •    возможные охранные режимы. Поэтому само по себе обозначение «объект, не требующий сложных процедур», ещё не означает, что такой дом на выбранном участке можно автоматически построить. Что это означает для рынка недвижимости? Если изменение будет принято, более интересными могут стать и небольшие участки под застройку, на которых строительство большого семейного дома нецелесообразно или финансово неоправданно. Такая модель проживания могла бы открыть больше возможностей для: молодых покупателей, которые хотят свой первый дом; пожилых владельцев, которые хотят меньшую недвижимость; а также инвесторов, ищущих небольшие и эффективные жилищные решения. 50 м² — это всё ещё небольшой дом, но уже достаточно большой, чтобы можно было создать очень функциональное и качественное жилое пространство. Перед покупкой участка проверьте возможности строительства Если вы покупаете участок с целью установки небольшого или модульного дома, крайне важно до покупки проверить, что на участке действительно разрешено строить. Информация о местоположении и градостроительные условия муниципалитета могут существенно повлиять на то, будет ли ваш план осуществим. В Elite Property Slovenia мы можем помочь вам в поиске подходящего участка и проверке базовых градостроительных условий перед покупкой. Источник: краткое изложение проекта изменений Постановления о классификации объектов, опубликованное в статье Стане Петаваса, 5. 10. 2026.

23. 10. 2026.

Новые жилые комплексы в Любляне: какие проекты выходят на рынок и где ещё доступны квартиры?

Новые жилые комплексы в Любляне: какие проекты выходят на рынок и где ещё доступны квартиры?

Рынок новостроек в Любляне остаётся очень активным. Некоторые проекты уже почти или полностью распроданы, тогда как по другим продажи ещё не начались. В то же время несколько крупных жилых проектов всё ещё находятся на стадии планирования. Для покупателей становится всё важнее отслеживать проекты заранее — нередко ещё до официального старта продаж. Если вы ищете новостройку в Любляне, вы также можете обратиться в Elite Property Slovenia . Мы поможем вам следить за предстоящими проектами, проверять наличие квартир и находить варианты, соответствующие вашим предпочтениям по локации, площади и бюджету. Nordika: 295 квартир Один из крупнейших предстоящих проектов — Nordika, девелопер Corwin. Проект будет включать 295 квартир на 23 этажах, при этом начало строительства в настоящее время запланировано ближе к концу 2026 года. Официальные продажи ещё не начались, однако девелопер уже получает запросы от потенциальных покупателей. Итоговые цены будут зависеть прежде всего от площади квартиры, этажа, ориентации, видов и других характеристик каждой конкретной единицы. Emonika: более 90% квартир уже продано Проект Emonika будет включать 187 квартир, завершение строительства запланировано на вторую половину 2027 года. По словам девелопера, более 90% квартир уже продано, что подчёркивает высокий спрос на качественные новостройки в привлекательных локациях. Koseze: Pod Hribom В районе Koseze формируется жилой проект Pod Hribom, который включает в общей сложности 111 квартир в семи небольших зданиях. По последней информации, 79 квартир уже продано, а заселение ожидается в 2028 году. Цены составляют примерно €7 000 за квадратный метр без НДС, а оставшиеся доступные варианты — преимущественно более просторные квартиры. Tosidos: Polje и Rudnik Компания Tosidos в настоящее время реализует в Любляне несколько жилых проектов. В Polje проект ZC16 будет включать 113 квартир, завершение ожидается в середине 2028 года. Цены начинаются примерно от €5 100/м², и около 30% квартир всё ещё доступны. В Rudnik проект DC208, включающий 53 квартиры, уже полностью распродан, тогда как ведётся подготовка к продажам по проекту DC206, который предложит 23 квартиры. Parmova и Bežigrad В районе Parmova формируются два крупных жилых проекта. Проект Parma Nova, включающий 147 квартир, уже распродан, тогда как вторая очередь, Casa Nova, добавит ещё 193 квартиры. Официальные продажи ещё не начались, но девелопер уже принимает предварительные бронирования. В Bežigrad, на месте бывшей типографии, реализуется ещё один проект на 247 квартир. По последней информации, доступными остаются примерно 30 единиц. Urbana Oaza в Vič В Vič на территории бывшей фабрики Tovil ведётся строительство жилого комплекса Urbana Oaza, который предложит около 160 квартир. Завершение ожидается к середине 2028 года, и, согласно имеющейся на данный момент информации, практически все квартиры уже проданы. Rožna Dolina: два новых проекта В Rožna Dolina также планируются два новых жилых проекта. Первый будет включать 64 квартиры в семи небольших жилых зданиях, старт продаж ожидается весной. Второй проект, Rosenweg, предложит 31 квартиру, преимущественно однокомнатные, площадью примерно от 35 до 88 м². Официальные продажи по этому проекту также ещё не начались. Какие ещё проекты планируются на будущее? Помимо проектов, которые уже строятся, по всей Любляне планируется несколько масштабных жилых комплексов. Вдоль Cesta dveh cesarjev планируется около 580 квартир, начало строительства ожидается примерно в 2028 году. В районе BTC планируется проект примерно на 350 квартир, а также десятки тысяч квадратных метров надземных и подземных площадей. Ещё один крупный проект готовится в районе Kolinska. Corwin совместно с Hartenberg планирует около 460 квартир, при этом первая очередь, как ожидается, будет включать около 200 единиц. В том же районе компания Reitenburg Objekt планирует дополнительно 200 квартир, включая небольшие микроквартиры и более просторные жилые единицы в новом здании. Что это говорит нам о рынке недвижимости Любляны? Качественные квартиры в новостройках в востребованных локациях продолжают продаваться очень быстро — часто задолго до завершения строительства. В некоторых проектах значительная доля квартир продаётся за несколько лет до предполагаемой сдачи, тогда как в других девелоперы уже собирают заявки и выражения интереса от покупателей ещё до официального старта продаж. Покупателям уже недостаточно просто просматривать объекты, которые сейчас выставлены на продажу. Не менее важно знать, какие проекты выходят на рынок, когда начнутся продажи и какие типы квартир будут доступны. Ищете новую квартиру в Любляне? Если вы рассматриваете покупку новой квартиры, Elite Property Slovenia поможет вам изучить текущие и предстоящие жилые проекты и подобрать объект, который соответствует вашим потребностям и предпочтениям. Чтобы получать актуальную информацию о новостройках в Любляне, предстоящих жилых проектах и тенденциях на рынке недвижимости Словении, следите за нашим сайтом и каналами в социальных сетях. Источник: Finance, Ljubljanske novogradnje: to so stanovanja, ki prihajajo na trg, Jurij Šimac and Aleš Perčič, 16 October 2026.

22. 10. 2026.

Мегапроект у Дороги двух императоров: почти 600 новых квартир в Любляне

Мегапроект у Дороги двух императоров: почти 600 новых квартир в Любляне

В районе вдоль Дороги двух императоров на Люблянском болоте, известном как Сибирь, планируется один из крупнейших жилых проектов в Любляне. Участок площадью чуть более пяти гектаров приобрела компания Brilosa, которая развивает проект совместно с Марьяном Батагелем. Стоимость инвестиций оценивается примерно в 140 миллионов евро, а инвесторы планируют около 580 квартир. Ожидается, что проект будет реализовываться как минимум пять лет. Разрешение на строительство они намерены получить в 2027 году; начало подготовительных и строительных работ запланировано на 2028 год; завершение первой очереди ожидается в 2030 году, а второй — в 2031-м. Согласно принятому OPPN, территория охватывает 52 195 м², и планируется 28 многоквартирных зданий примерно на 573 квартиры. Высота зданий будет до 16 метров, проектируемых как первый этаж плюс три этажа. Особый акцент будет сделан на небольших квартирах. Примерно две трети квартир будут одно- и двухкомнатными, и ожидается, что у каждой также будет собственное открытое пространство — атриум, балкон или лоджия. Инвесторы представляют проект как ответ на дефицит жилья и заявляют о более доступных квартирах, однако конкретные цены продаж пока неизвестны. Ожидается, что район также будет спроектирован с большим количеством зелёных и общих пространств. Планируются: •    подземный гараж и дополнительные наземные парковочные места, •    большой парк со спортивными зонами в южной части участка, •    детские площадки между жилыми зданиями, •    а также объект для общественных мероприятий в северо-восточной части участка. Одним из главных преимуществ проекта является его расположение — территория находится в непосредственной близости от города и имеет быстрый доступ к Люблянской кольцевой дороге. Именно сочетание локации, большого количества небольших квартир и запланированных зелёных зон может сделать проект привлекательным для широкого круга покупателей. В настоящее время главным финансистом проекта является Марьян Батагель, а позже к финансированию, как ожидается, присоединятся и банки. На начальном этапе инвестиции будут финансироваться за счёт текущего денежного потока, и Батагель также рассматривает проект как часть более широкой диверсификации своих инвестиций. Важная веха уже достигнута: OPPN был принят в июне 2026 года. Первый этап предусматривает строительство 16 жилых зданий, второй — оставшихся 12, а третий этап включает объект для общественных мероприятий. Для рынка жилья Любляны наиболее важным аспектом является прежде всего масштаб проекта. Если он будет реализован по плану, в ближайшие годы на рынок выйдет почти 600 новых квартир, включая большую долю небольших — именно в сегменте, где спрос обычно очень высок. Источник: Finance.si, мегапроект Марьяна Батагеля: в люблянской «Сибири» он построит почти 600 квартир, Матейя Бертонцель и Алеш Перчич, 4 сентября 2026 г.

16. 10. 2026.

Цены на недвижимость продолжают расти, а правила кредитования могут ужесточиться — что это означает для покупателей?

Цены на недвижимость продолжают расти, а правила кредитования могут ужесточиться — что это означает для покупателей?

Банковская и финансовая система Словении остаётся стабильной, отмечает Банк Словении. Для рынка недвижимости сейчас особенно важны две вещи: цены на жилую недвижимость продолжают расти, а одновременно Банк Словении предлагает изменить правила расчёта кредитоспособности покупателей. Цены на недвижимость продолжают расти Рост цен на жилую недвижимость в Словении сохраняется на уровне около 9 процентов. Одной из главных причин по-прежнему остаётся ограниченное предложение квартир и домов. Уже довольно долго в Словении строится сравнительно мало нового жилья, а кроме того выросли затраты на строительство, материалы, энергию и рабочую силу. Всё это влияет на рынок так, что предложение с трудом успевает за потребностями покупателей. В то же время Банк Словении также отмечает меньшее количество объявлений и, в последние месяцы, меньшее число вновь одобренных жилищных кредитов. Это указывает на то, что покупатели стали несколько осторожнее. Покупатели сегодня выбирают более вдумчиво Хотя цены остаются высокими, покупатели всё чаще более тщательно проверяют, что именно они получают за свои деньги. При покупке их интересует не только цена объекта, но и: •    сколько они заплатят по кредиту, •    сколько дополнительных средств потребуется на ремонт, •    какими будут ежемесячные расходы, •    сколько собственных средств им нужно, •    насколько цена объекта реалистична с учётом расположения и состояния. Это означает, что продавцам также нужно быть более вдумчивыми при установлении запрашиваемой цены. Высокая цена сама по себе не обязательно означает успешную продажу. Правила оценки кредитоспособности могут измениться в 2027 году Банк Словении предложил изменить минимальную сумму, которая должна оставаться у человека после выплаты всех кредитных обязательств. Сейчас эта сумма составляет 745 евро в месяц, а по предложению она увеличится до 840 евро в месяц. Ожидается, что изменение вступит в силу в 2027 году; однако предложение ещё не принято окончательно и сейчас находится на стадии общественного обсуждения. Что это означает на практике? Для некоторых покупателей более высокая минимальная сумма может означать, что банк одобрит меньшую сумму жилищного кредита, чем это было бы по действующим правилам. Имеет ли смысл покупать до изменения? Покупателю, который уже всерьёз рассматривает покупку, сейчас прежде всего имеет смысл как можно скорее проверить свою кредитоспособность в банке. Если вы уже выбрали объект и намерены финансировать большую часть покупки кредитом, полезно выяснить, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать по текущим правилам и каким будет ваш ежемесячный платёж. Однако это не означает, что разумно покупать любой объект только для того, чтобы успеть до возможного изменения правил. Покупка недвижимости — это долгосрочное решение. Важнее, чтобы вы: •    выбрали подходящий объект, •    цена была обоснованной, •    вы могли в долгосрочной перспективе позволить себе ежемесячный платёж, •    у вас было достаточно собственных средств, •    также учитывали дополнительные расходы после покупки. Что это означает для продавцов? Для продавцов по-прежнему важен тот факт, что предложение качественных объектов в хороших локациях всё ещё ограничено, что поддерживает цены. С другой стороны, более осторожные покупатели означают, что переоценённый объект может продаваться значительно дольше. Поэтому сейчас особенно важно: •    правильно оценить рыночную стоимость, •    хорошо представить объект, •    учитывать его фактическое состояние, •    отслеживать реакцию покупателей, •    быть готовыми к реалистичным переговорам. Чего можно ожидать в ближайшие месяцы? Пока нет признаков серьёзных потрясений на словенском рынке недвижимости. Банковская система остаётся стабильной, а цены на недвижимость продолжают расти. Тем не менее потенциальное изменение правил кредитования может несколько ограничить некоторых покупателей по сумме кредита, поэтому в будущем покупателям будет ещё важнее хорошо понимать свои финансовые возможности, а продавцам — правильно устанавливать запрашиваемую цену. Для покупателей, которые уже планируют покупку в ближайшем будущем, сейчас, следовательно, хорошее время прежде всего для проверки вариантов финансирования и наблюдения за рынком. Источник: Банк Словении / 24ur.com, октябрь 2026 г.

14. 10. 2026.

Цены на квартиры в Любляне в 2026 году: сколько на самом деле платят покупатели?

Цены на квартиры в Любляне в 2026 году: сколько на самом деле платят покупатели?

Сколько сегодня стоит квартира в Любляне? Узнайте, что показывают реальные сделки купли-продажи квартир и почему заявленная цена не обязательно является рыночной. Цены на квартиры в Любляне остаются высокими, но средняя цена за квадратный метр отражает лишь часть картины. Гораздо более точное представление о рынке дают завершённые сделки — то есть суммы, которые покупатели действительно были готовы заплатить за конкретные объекты. Недавний обзор 20 сделок с квартирами в разных районах Любляны показывает, что цены продажи колебались примерно от 5 000 € до почти 9 000 € за квадратный метр полезной площади. От примерно 5 000 € до почти 9 000 €/м² Среди рассмотренных сделок самая низкая цена за квадратный метр была зафиксирована на улице Смолетова в Бежиграде, где квартира была продана за 340 000 €, или примерно за 5 037 €/м². На другом конце шкалы выделяется Situla на улице Vilharjeva Cesta: квартира площадью 44,6 м² была продана за 400 000 €, что составляет почти 8 968 € за м² полезной площади. Таким образом, разброс значительный, что наглядно показывает, почему при оценке недвижимости недостаточно знать лишь «среднюю цену в Любляне». Большие различия даже в пределах одного района города Сравнения внутри отдельных районов Любляны тоже интересны. В Бежиграде, например, квартира на улице Glavarjeva Street была продана примерно за 5 702 €/м², тогда как квартира на площади Bratovševa Ploščad достигла примерно 6 012 €/м². В Трново квартира на улице Ziherlova Street достигла примерно 6 818 €/м², а более крупная квартира на улице Vogelna Street — примерно 6 937 €/м². Это подтверждает, что помимо более широкой локации на цену влияют и микролокация, состояние квартиры, возраст здания, наличие парковки, балкона или террасы, а также качество самого здания. Новостройка не всегда самая дорогая Интересный пример — улица Rakuševa Street в Шишке, где квартира в доме 2023 года была продана примерно за 6 413 €/м². В квартире был балкон, кладовая в подвале и парковочное место в гараже. С другой стороны, квартира на улице Valvasorjeva Street в центре города, в доме 1961 года, была продана примерно за 7 394 €/м². Таким образом, возраст здания сам по себе не определяет его стоимость. Для недвижимости в Любляне отличная локация, планировка и другие характеристики могут существенно перевесить фактор возраста здания. Что реальные сделки говорят продавцам? Для владельца, рассматривающего продажу, крайне важно понимать, что заявленная цена аналогичной квартиры не обязательно является её рыночной стоимостью. Более важно следующее: - по каким ценам действительно были проданы сопоставимые объекты, - насколько сопоставима микролокация, - в каком состоянии находится квартира, - есть ли балкон, терраса, кладовая или гараж, - каковы само здание и его окружение, - и каков текущий спрос. Реальные сделки — один из наиболее важных ориентиров для определения реалистичной цены продажи. Что это означает для покупателей? Для покупателя сравнение реальных сделок также важнее, чем просмотр объявлений. Квартира, которая на первый взгляд кажется дорогой, может быть оправданно дороже из-за парковочного места, высокого качества здания или более удачной локации. С другой стороны, высокая заявленная цена не означает, что рынок её принимает. Поэтому при покупке всегда стоит спросить: как цена этого объекта соотносится с реально завершёнными сделками поблизости? Правильная цена — это не только цена за квадратный метр Анализ конкретных продаж в Любляне ещё раз показывает, что универсальной цены за квадратный метр не существует. Каждый объект — это сочетание локации, качества, размера, состояния и характеристик, которые покупатели на конкретном рынке оценивают по-разному. Именно поэтому в Elite Property Slovenia при установлении цены продажи мы опираемся не только на текущие объявления, но и на сопоставимые сделки и особенности каждого конкретного объекта. Если вы думаете о продаже квартиры в Любляне или окрестностях, мы можем помочь вам оценить её текущий рыночный потенциал и подготовить подходящую стратегию продажи. Источник данных: Finance.si, обзор 20 конкретных продаж квартир в Любляне, август 2026 года.

12. 10. 2026.

Новые квартиры в Любляне: в районе Колинска планируется 200 квартир

Новые квартиры в Любляне: в районе Колинска планируется 200 квартир

В районе бывшей фабрики Kolinska между улицами Šmartinska и Kolinska в Любляне готовится крупный жилой и коммерческий проект. Если предложенные изменения в пространственном планировании будут одобрены, вместо первоначально запланированных 80 в этом районе будет построена 201 новая квартира, а также новое коммерческое здание. Жилую часть проекта разрабатывает компания Reitenburg Objekt, принадлежащая предпринимателю в сфере недвижимости Йоже Андерличу. В Любляне он совсем недавно сдал жилой комплекс Schellenburg со 125 роскошными квартирами. С 80 до 201 квартиры Муниципальный детальный пространственный план для района Kolinska был принят ещё в 2015 году, однако сейчас землевладельцы — Reitenburg и Atlantic Droga Kolinska — предлагают определённые изменения, то есть проверку локации. Основная цель — разделить территорию на два независимых строительных участка. Это позволит Reitenburg самостоятельно развивать жилую часть, а Atlantic Droga Kolinska — коммерческое или офисное здание. Важным изменением также является решение сохранить и отреставрировать одно из существующих зданий, которое изначально планировалось снести. Именно это и увеличит число квартир до 201 единицы. Новое здание поднимется до 12 этажей Основное новое жилое здание будет иметь нижнюю часть в четыре этажа и более высокую часть в 12 этажей, общей высотой около 50 метров. Под зданием планируются три подземных уровня с парковочными местами, кладовыми и техническими помещениями. Первый этаж будет предназначен не только для жителей. Также планируются общественные функции, включая: •    библиотеку, •    молодёжный центр, •    заведение общественного питания. Верхние этажи будут отведены под квартиры. Микроквартиры и дома на крыше Особенностью проекта станет реконструкция старого здания, которое вместо сноса получит новое жилое назначение. Здание будет включать первый этаж, четыре этажа и два террасных уровня. Планируется, что в нём будут преимущественно микроквартиры площадью около 25 м². Ещё более интересное решение запланировано на верхней части здания, где предполагается создать четыре деревянных сборных двухуровневых жилых блока. У каждого будет собственный террасный сад, а виды будут ориентированы на запад и Люблянский замок. Под зданием предусмотрены два подземных уровня с кладовыми, велопарковкой и техническими помещениями. Для района также планируется новое коммерческое здание Atlantic Droga Kolinska, тем временем, планирует коммерческое здание высотой около 20 метров с общей площадью около 5 600 м². Оно будет состоять из первого этажа, двух этажей и двух террасных уровней. Важная часть истории района останется сохранённой. Три бывших здания фабрики Kolinska имеют статус памятника культуры, и проект не предусматривает их снос. Решение — в конце сентября Городской совет Любляны примет решение по предложенной проверке локации 28 сентября 2026 года. По словам инвесторов, предлагаемые изменения не вмешиваются существенно в базовую градостроительную концепцию района, а призваны обеспечить более эффективное развитие и улучшить нынешний облик этой части Любляны. Если изменения будут одобрены и проект будет реализован по плану, в ближайшие годы территория бывшей Kolinska получит более 200 новых квартир, коммерческие площади и новые общественные объекты, при этом часть индустриального наследия останется сохранённой. Источник: Finance.si, Aleš Perčič, Как будут выглядеть 200 квартир, которые Йоже Андерлич построит в Любляне, 9/9/2026.

29. 09. 2026.

Ипотечные кредиты 2026: какие сейчас фиксированные процентные ставки?

Ипотечные кредиты 2026: какие сейчас фиксированные процентные ставки?

Сентябрь принёс новые изменения на рынке жилищных кредитов с фиксированной процентной ставкой. Хотя несколько банков немного повысили стоимость своих предложений, Gorenjska banka снизила ставки. По данным Finance, фиксированные процентные ставки повысили Intesa Sanpaolo, Primorska hranilnica Vipava, Lon и Sparkasse, тогда как Gorenjska banka улучшила свои условия. По десятилетним жилищным кредитам рекламируемые фиксированные процентные ставки в настоящее время в основном находятся на уровне около трёх процентов или немного выше. Gorenjska banka теперь рекламирует 3,0 % для десятилетнего и 3,3 % для двадцатилетнего кредита. Важно подчеркнуть, что на итоговые условия влияют размер финансирования, кредитоспособность, стоимость недвижимости, а также другие продукты, которыми клиент пользуется в банке. Что это означает для покупателей недвижимости? При покупке квартиры или дома поэтому целесообразно получить предложения нескольких банков и сравнить не только процентную ставку, но и эффективную процентную ставку, расходы на одобрение, оценку, страхование и условия досрочного погашения. •  Эффективная процентная ставка (ЭПС) – показывает фактическую общую стоимость кредита, поскольку помимо процентов включает и некоторые дополнительные расходы. Поэтому, как правило, это более подходящий показатель для сравнения предложений разных банков, чем одна лишь номинальная процентная ставка.  •  Расходы на одобрение – разовые расходы, которые банк взимает за обработку и одобрение ипотечного кредита. В некоторых банках их нет, в других они могут составлять несколько сотен евро.  •  Расходы на оценку – стоимость определения стоимости недвижимости, которая, как правило, нужна банку в качестве основы для обеспечения кредита. Оценку может выполнить банковский или внешний уполномоченный оценщик.  •  Расходы на страхование – расходы, связанные со страхованием ипотечного кредита. Кредит может быть обеспечен ипотекой, страховым полисом или иным способом, при этом банк может потребовать и дополнительные виды обеспечения.  •  Условия досрочного погашения – определяют, на каких условиях вы можете частично или полностью погасить кредит до согласованного срока. Важно проверить, взимает ли банк за это комиссию и в каких случаях.   Даже разница в несколько десятых процентного пункта при более крупном и долгосрочном жилищном кредите может означать заметную разницу в общей сумме выплат.   В ближайшие недели важной будет и политика Европейского центрального банка. Возможные дальнейшие изменения ключевых процентных ставок могут вновь отразиться и на предложениях жилищных кредитов словенских банков.   Поэтому для покупателей, которые сейчас рассматривают покупку недвижимости, действует следующее: сравнивайте предложения, торгуйтесь и выстраивайте финансовую схему ещё до серьёзного поиска недвижимости.   Источник: Finance.si, сентябрь 2026.

08. 09. 2026.

Что делает элитную недвижимость по-настоящему роскошной?

Что делает элитную недвижимость по-настоящему роскошной?

Роскошь — это не всегда вопрос размера или цены. Прежде всего, это вопрос качества, местоположения и того ощущения, которое создает недвижимость. Когда мы говорим о элитной недвижимости, многие в первую очередь представляют себе большую виллу, бассейн или вид на море. Хотя все это, несомненно, является важными составляющими, само по себе их наличие еще не означает, что недвижимость действительно является престижной. Настоящая роскошь гораздо более утонченна. Местоположение остается самым важным фактором Недвижимость можно отремонтировать, расширить или модернизировать. Но местоположение изменить невозможно. Самые престижные объекты недвижимости отличают: исключительное микроместоположение, приватность, красивый вид, близость к природе или морю, отличная транспортная доступность, качественное и ухоженное окружение. Именно местоположение является одной из ключевых причин, по которым недвижимость высшего класса сохраняет свою ценность в долгосрочной перспективе. Качество, которое можно по-настоящему оценить только при просмотре Роскошь не всегда видна на фотографиях. Часто она раскрывается в деталях: продуманной архитектуре, естественном освещении, высоте потолков, качественных материалах, безупречном исполнении, функциональной планировке. Именно эти характеристики создают ощущение пространства и высокого качества жизни. Приватность становится новым определением престижа В последние годы мы замечаем, что покупатели элитной недвижимости все больше ценят то, что невозможно просто купить, — тишину и спокойствие. Приватный земельный участок, продуманное расположение дома, отсутствие прямого обзора со стороны соседей и ощущение уединенности вдали от повседневной суеты сегодня зачастую важнее дополнительных квадратных метров. Что ищут покупатели элитной недвижимости? По нашему опыту, наибольшее внимание они уделяют следующим факторам: престижному местоположению, высокому уровню архитектуры, качеству строительства, приватности, естественному освещению, функциональной планировке, безупречному юридическому статусу, сохранению стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе. Сегодня роскошь больше не является синонимом избыточности. Она является синонимом качества. Элитная недвижимость — не всегда самая дорогая Высокая цена сама по себе еще не означает престиж. По-настоящему элитная недвижимость — это объект, в котором местоположение, архитектура, качество исполнения и образ жизни гармонично объединены в единое целое. Такие объекты остаются актуальными вне времени и сохраняют свою ценность даже спустя десятилетия. Как мы в Elite Property Slovenia оцениваем элитную недвижимость? При оценке элитной недвижимости мы обращаем внимание не только на ее площадь или набор удобств. Для нас важны все элементы, которые формируют долгосрочную ценность: уникальность местоположения, качество архитектуры, функциональность пространства, приватность, потенциал недвижимости, образ жизни, который она позволяет вести. Мы считаем, что по-настоящему элитная недвижимость — это нечто большее, чем просто престижный адрес. Это место, где высокое качество жизни сочетается с долгосрочной ценностью. Рассматриваете возможность продажи или покупки элитной недвижимости? В Elite Property Slovenia мы понимаем, что недвижимость высшего класса требует особого подхода. Индивидуальная стратегия, конфиденциальный маркетинг и глубокое знание рынка являются ключевыми факторами успешной продажи и выбора подходящего покупателя.

21. 07. 2026.

Покупка недвижимости и переезд в Словению: вид на жительство, EMŠO и налоговый номер

Покупка недвижимости и переезд в Словению: вид на жительство, EMŠO и налоговый номер

Словения становится все более привлекательным направлением для иностранных покупателей недвижимости и тех, кто планирует переезд. Для иностранцев, рассматривающих возможность приобретения недвижимости в Словении, процесс в целом достаточно прост, однако применимые правила зависят от гражданства покупателя. Право собственности на недвижимость для граждан ЕС Граждане Европейского союза, как правило, могут приобретать недвижимость в Словении на тех же условиях, что и граждане Словении. Право собственности на недвижимость для граждан стран, не входящих в ЕС Покупатели из стран, не входящих в ЕС, также могут иметь возможность приобрести недвижимость в Словении, однако в зависимости от их гражданства и конкретных обстоятельств могут применяться дополнительные условия. В случаях, когда прямое приобретение недвижимости невозможно, одним из возможных вариантов для иностранных инвесторов может быть создание словенской компании , через которую можно приобрести недвижимость. Основные этапы покупки недвижимости Типичный процесс покупки недвижимости в Словении включает: выбор недвижимости и согласование условий покупки; подписание соглашения о резервировании или предварительного договора, если это применимо; проведение юридической проверки, включая проверку права собственности и юридического статуса недвижимости в Земельной книге Словении; подписание окончательного договора купли-продажи; проведение процедуры сделки, включая необходимые налоговые и договорные формальности; регистрацию нового права собственности в Земельной книге Словении. Вид на жительство Важно понимать, что покупка недвижимости в Словении не дает покупателю автоматического права на проживание в стране . Граждане ЕС, которые планируют находиться в Словении более трех месяцев, как правило, должны зарегистрировать свое проживание. Гражданам стран, не входящих в ЕС, обычно необходимо получить разрешение на временное проживание на соответствующем законном основании, например в связи с трудоустройством, предпринимательской деятельностью, воссоединением семьи, учебой или на другом предусмотренном законом основании. EMŠO — словенский персональный идентификационный номер EMŠO (Enotna matična številka občana) — это уникальный персональный идентификационный номер в Словении, который используется для идентификации в различных государственных и административных системах. Он может потребоваться для различных целей, включая: регистрацию места жительства; трудоустройство и регистрацию в системе социального страхования; получение медицинских услуг; административные процедуры; официальные реестры и документацию. Поэтому для иностранцев, переезжающих в Словению или приобретающих здесь недвижимость, EMŠO может быть важной частью административного процесса. Словенский налоговый номер (налоговый идентификационный номер) Помимо EMŠO, иностранным покупателям недвижимости, как правило, необходимо получить словенский налоговый номер , который выдается Финансовым управлением Республики Словения ( FURS ). Налоговый номер необходим для различных финансовых, налоговых и юридических операций, включая: покупку недвижимости; выполнение налоговых обязательств; получение налогооблагаемого дохода или ведение предпринимательской деятельности; регистрацию финансовых обязательств; определенные официальные договорные процедуры. Важно отметить, что EMŠO и словенский налоговый номер можно получить еще до приезда в Словению , что может быть особенно удобно для иностранных покупателей, которые заранее готовятся к приобретению недвижимости. Как Elite Property Slovenia может вам помочь В Elite Property Slovenia мы помогаем иностранным клиентам не только найти подходящую недвижимость, но и сопровождаем их на всех этапах процесса покупки. Мы помогаем нашим клиентам разобраться в юридических, налоговых и административных процедурах, связанных с приобретением недвижимости в Словении, а при необходимости координируем сотрудничество с проверенными юридическими, налоговыми и другими профессиональными консультантами . Наша цель — сделать процесс приобретения недвижимости в Словении максимально понятным, эффективным и простым , особенно для покупателей, которые впервые сталкиваются со словенским рынком недвижимости. Рассматриваете возможность покупки недвижимости или переезда в Словению? Свяжитесь с Elite Property Slovenia , и мы поможем вам найти подходящую недвижимость и сопроводим вас на всех этапах процесса покупки.

08. 06. 2026.

Сколько на самом деле стоит ваша недвижимость сегодня?

Сколько на самом деле стоит ваша недвижимость сегодня?

Рыночная стоимость — это не вопрос субъективного восприятия. Это результат анализа. Одна из самых распространенных ошибок при продаже недвижимости — убеждение, что ее стоимость определяется вложенными средствами, количеством лет, прожитых в ней, или сравнением с объявлениями в интернете. На самом деле рынок работает иначе. Покупатель не покупает вашу историю. Он сравнивает вашу недвижимость с другими предложениями на рынке. Его интересуют местоположение, качество строительства, планировка, состояние недвижимости, энергоэффективность и, прежде всего, соответствует ли заявленная цена реальной рыночной стоимости. Правильная цена — основа успешной продажи Как правило, наибольший интерес недвижимость вызывает в первые недели после выхода на рынок. Если первоначальная цена установлена слишком высоко, объект может потерять наиболее серьезных покупателей уже на начальном этапе. В результате недвижимость дольше остается на рынке, за этим часто следуют снижения цены, а итоговая стоимость продажи может оказаться ниже, чем при правильно разработанной стратегии с самого начала. Правильно установленная первоначальная цена — одно из важнейших решений при продаже недвижимости. Почему так сложно определить правильную цену? Каждый объект недвижимости уникален. Два дома одинаковой площади, расположенные на одной и той же улице, могут быть проданы по существенно разным ценам. Разницу определяют факторы, которые зачастую невозможно выразить одним показателем: микроместоположение, вид и ориентация, качество строительства, функциональность планировки, размер и возможности использования земельного участка, состояние и уровень содержания недвижимости, юридический статус объекта, текущее соотношение спроса и предложения. Именно поэтому стоимость недвижимости невозможно определить исключительно на основании цены за квадратный метр. Эмоциональная ценность — это не рыночная стоимость Для большинства людей дом является одной из самых значительных инвестиций в жизни. Вполне естественно, что собственники часто оценивают свою недвижимость с учетом многих лет вложенного труда, проведенных ремонтов и связанных с ней воспоминаний. Однако рынок не учитывает эти факторы при определении стоимости. Как мы в Elite Property Slovenia определяем рыночную стоимость? При оценке недвижимости мы не ориентируемся исключительно на цены, указанные в объявлениях. Каждый объект мы анализируем индивидуально, принимая во внимание: сопоставимые сделки в том же районе, актуальные предложения конкурирующих объектов на рынке, особенности местоположения, состояние и качество недвижимости, юридический статус объекта, потенциал недвижимости с точки зрения покупателей. Наша цель — не установить максимально высокую цену на бумаге, а определить цену, которую рынок воспримет как реалистичную и которая позволит достичь наилучшего возможного результата при продаже. Рассматриваете возможность продажи недвижимости? Если вы хотите узнать, сколько ваша недвижимость действительно стоит на сегодняшнем рынке, Elite Property Slovenia подготовит для вас профессиональную оценку рыночной стоимости. Реальная стоимость недвижимости — это не та цифра, которую мы хотели бы получить. Это та цифра, которую рынок признает ее действительной стоимостью.

15. 04. 2026.

Почему Словения становится привлекательным направлением для иностранных покупателей недвижимости

Почему Словения становится привлекательным направлением для иностранных покупателей недвижимости

Безопасная и стабильная европейская страна Словения является членом Европейского союза, еврозоны и Шенгенской зоны , что обеспечивает стабильную политическую и экономическую среду, а также прозрачную правовую систему для владения недвижимостью. Страна также известна своим высоким уровнем безопасности. Согласно Global Peace Index , который оценивает более 160 стран мира, Словения входит в топ-10 самых безопасных стран мира . Высокий уровень безопасности в сочетании с высоким уровнем жизни и спокойной атмосферой делает Словению всё более привлекательным местом для жизни и инвестиций. Высокое качество жизни Несмотря на небольшие размеры, Словения отличается удивительным разнообразием природы. Всего за несколько часов можно добраться от Юлийских Альп до Адриатического побережья , посетить живописные озёра Блед и Бохинь , винодельческие регионы и исторические города, такие как Изола и Пиран . Около 60 % территории страны покрыто лесами , а более одной трети территории имеет статус охраняемой природы . Это обеспечивает чистую окружающую среду и комфортный образ жизни. Столица Любляна также играет важную роль в репутации страны как удобного места для жизни. В 2016 году Любляна получила титул Европейской зелёной столицы . Возможности на рынке недвижимости Рынок недвижимости Словении в последние годы привлекает всё больше международного внимания. По сравнению со многими странами Западной Европы цены остаются относительно доступными и при этом имеют хороший долгосрочный инвестиционный потенциал. Покупатели могут выбирать из различных типов недвижимости: современные квартиры в Любляне, дома в сельской местности, альпийские шале и виллы на побережье. Наиболее популярные регионы включают Любляну, озёра Блед и Бохинь, долину Соча и словенское побережье . Скрытая жемчужина Европы Словения сочетает безопасность, природную красоту и высокий уровень жизни — редкое сочетание в современном мире. Центральное расположение в Европе и спокойная атмосфера делают страну привлекательной как для проживания, так и для инвестиций. В Elite Property Slovenia мы помогаем международным покупателям находить тщательно отобранную недвижимость по всей стране и сопровождаем их на каждом этапе покупки и переезда.

11. 03. 2026.

Крупнейшие жилые проекты в Словении

Крупнейшие жилые проекты в Словении

Расширение государственного и частного жилищного строительства В последние месяцы государство и жилищные фонды увеличили инвестиции в жилищное строительство. По оценкам, в этом году начнётся строительство примерно 2 000 государственных арендных квартир , что станет одной из крупнейших волн инвестиций в истории Словении. Помимо государственных проектов, реализуются также крупные частные и многофункциональные проекты, включающие несколько сотен жилых единиц. Цель — расширить предложение жилья, снизить давление на рынок недвижимости и обеспечить более доступное жильё для различных социальных групп — включая молодёжь, семьи и ключевых специалистов. Ключевые проекты Среди крупнейших жилых проектов в Любляне: Podutik Glince : 387 квартир, строительство в две очереди. Residenca Emonika : 187 квартир, многофункциональный проект с коммерческими помещениями и торговыми площадями. Novi Bežigrad : 245 квартир в первой очереди, с планируемыми последующими этапами. Regent Quarter : несколько сотен квартир в трёх высотных зданиях, включая более 500 парковочных мест. Parma Nova : первая очередь — 153 квартиры, вторая очередь — 193 единицы. Nordika : различные типы квартир — от однокомнатных до пентхаусов. Kolinska Neighborhood : многофункциональные жилые и коммерческие пространства. Другие значимые проекты включают улицы Linhartova и Vilharjeva , Vrtno Mesto Sibirija , район Galaksija и Urbana Oaza , которые вместе добавят несколько тысяч новых жилых единиц. Почему эти проекты важны Жилищный кризис в Словении проявляется в высоких ценах на недвижимость, ограниченном предложении и росте арендных ставок. Государственное и доступное жильё может помочь снизить давление на рынок, повысить мобильность молодёжи и улучшить общее качество жизни. Помимо социального эффекта, эти проекты также проверяют возможности государственных институтов и девелоперов. Успешная реализация покажет, сможет ли государство обеспечить обещанное строительство в срок и в соответствии с планом. Чего ожидать Если эти проекты будут реализованы согласно плану, в ближайшие годы Словению ожидает существенная волна нового жилья, особенно в Любляне и её окрестностях. Это увеличит разнообразие вариантов — от государственного арендного жилья до квартир по рыночным ценам — и предложит решения для устойчивого дефицита жилья, который в последние годы осложнял рынок недвижимости Словении. Однако важно отметить, что некоторые проекты всё ещё находятся на стадии получения разрешений, а значит сроки и количество единиц могут измениться. Полный эффект станет понятен лишь в ближайшие годы, но запуски этого года — сильный сигнал того, что рынок жилья Словении движется к большему предложению и доступности. Источник: Siol.net

04. 12. 2025.

Поправка к Закону о кадастре недвижимости: больше эффективности, меньше бюрократии и шаг к полной цифровизации

Поправка к Закону о кадастре недвижимости: больше эффективности, меньше бюрократии и шаг к полной цифровизации

25 сентября 2025 года Национальное собрание приняло поправку к Закону о кадастре недвижимости (ZKN-A) — 54 голоса «за» и 22 «против». Поправка вводит значительные изменения в сфере регистрации недвижимости, направленные на упрощение кадастровых процедур, снижение административной нагрузки и улучшение цифровой связности между учреждениями. Закон вступит в силу через 15 дней после публикации в Официальном вестнике и начнёт применяться через четыре месяца. По словам Мирана Гайшека, государственного секретаря Министерства природных ресурсов и пространственного планирования, это представляет собой важный шаг к более эффективной системе, которая облегчит нагрузку как для геодезических компаний, так и для Геодезического управления Республики Словения. Меньше бюрократии и более быстрые процедуры Одним из ключевых нововведений является упрощение процедур замещающего строительства — теперь станет возможным одновременно удалить существующее здание и зарегистрировать новое. Также будет упрощён сбор персональных данных о владельцах недвижимости, поскольку такие данные будут автоматически получаться из официальных реестров без необходимости предоставления дополнительной документации. Большая самостоятельность для геодезистов Геодезические компании получат прямой доступ к информационной системе Kataster, что позволит им самостоятельно получать необходимые документы для подготовки кадастровых съёмок. Это изменение существенно сократит сроки обработки и снизит зависимость от Геодезического управления как посредника. Введение новой системы оценки земель Поправка вводит систему лицензирования для оценки земель, основанную на экзаменах, обязательном обучении и публичном реестре уполномоченных специалистов. Геодезическое управление будет контролировать корректность процедур и может отзывать полномочия в случаях нарушений. Более тесная связь с земельным реестром Ещё одним важным изменением является усиление электронной связности между земельным реестром и кадастровой информационной системой. Теперь кадастр будет обеспечивать прямой доступ к отметкам о запретах, например к ограничениям, возникающим из-за самовольного строительства. Согласование с законодательством о пространственном планировании Закон также вводит многочисленные согласования с другими связанными нормативными актами, особенно в сфере пространственного планирования. Устанавливаются новые правила для обозначения участков, изменения границ и исключения для некоторых съёмок, подготовленных судом. В отдельных случаях обозначение урегулированных границ может быть отложено до пяти лет в рамках планируемого пространственного развития. Цифровая трансформация кадастра Поправка ZKN-A представляет собой важный шаг к цифровизации кадастровой системы Словении. Модернизированные процедуры обеспечат более быструю, прозрачную и удобную обработку данных о недвижимости. Ожидается, что реформа упростит работу владельцев недвижимости, проектировщиков, геодезистов, муниципалитетов и инвесторов, которые часто сталкиваются с длительными и разрозненными процедурами. Благодаря этой реформе Словения приближается к цели создания полностью цифровой и эффективной системы управления записями о недвижимости.   Источник: Media N24

14. 10. 2025.

Цены на квартиры в Любляне достигли нового рекорда – что это значит для покупателей?

Цены на квартиры в Любляне достигли нового рекорда – что это значит для покупателей?

Любляна и в этом году остается горячей точкой словенского рынка недвижимости. Последние данные аналитической компании Arvio показывают, что средняя цена за квадратный метр квартиры во втором квартале 2025 года достигла рекордных 4.448 евро , что на 2,2 % больше, чем в первом квартале, и на 3,3 % больше, чем в тот же период прошлого года. На национальном уровне цены также выросли – средняя цена за квадратный метр квартиры поднялась до 3.266 евро , что означает рост на 13 % по сравнению с прошлым годом. Больше сделок, меньше объявлений Количество сделок в Любляне растет уже третий квартал подряд – за последние три месяца более чем на 10 %. В то же время число активных объявлений сокращается; по сравнению с прошлым годом их на порталах более чем на 20 % меньше. Разрыв между заявленными и фактически достигнутыми ценами немного сократился и составляет около 10 %, что говорит о готовности продавцов идти на уступки – но лишь в определённых пределах. Ипотечные кредиты: всё ещё выгодные ставки Покупатели могут рассчитывать на среднюю фиксированную процентную ставку около 2,87 % , что ниже, чем в прошлом году. На практике банки часто готовы снизить ставку ещё на 0,5–0,7 процентного пункта. Именно поэтому объём новых ипотечных кредитов в первой половине года достиг почти миллиарда евро – это один из самых высоких показателей за последние пять лет. Доступность жилья: небольшой сдвиг в лучшую сторону При условии средней зарплаты, первоначального взноса в 20 % и срока погашения 20 лет житель Любляны может позволить себе примерно 30 м² жилья – чуть больше, чем в предыдущих кварталах, но всё ещё значительно меньше, чем раньше. Что ожидает рынок в ближайшие месяцы? Макроэкономическая ситуация остаётся благоприятной: зарплаты продолжают расти, уровень безработицы достиг рекордно низкого показателя 3,2 % , а сбережения домохозяйств превысили 28 миллиардов евро . Поэтому аналитики не ожидают сильных колебаний цен – значительного снижения не предвидится, дальнейший рост будет ограничен. цены на квартиры в Любляне находятся на рекордных уровнях, спрос остаётся высоким, а процентные ставки пока ещё обеспечивают покупателям относительно выгодные условия финансирования. Если вы планируете покупку, сейчас самое время рассмотреть все возможности. Source: Finance.si

16. 09. 2025.

Рынок недвижимости Словении в 2025 году: отличная возможность для умных покупателей и инвесторов

Рынок недвижимости Словении в 2025 году: отличная возможность для умных покупателей и инвесторов

Европа становится дороже, а Словения снижает цены — самое время задуматься о переезде Пока в Венгрии (+5,2%), Португалии (+4,8%) и Хорватии (+4,5%) наблюдается уверенный рост цен, словенский рынок остыл главным образом из‑за небольшого количества новых строек и сокращения объёма сделок. В первом квартале было завершено всего 2 536 сделок по продаже жилой недвижимости, из которых 1 540 пришлись на вторичное жильё. Для покупателей и инвесторов это означает меньше конкуренции при покупке и больше пространства для переговоров. Арендные ставки в Словении продолжают расти Уникальная особенность словенского рынка в том, что арендные ставки выросли почти так же сильно, как и цены на недвижимость — на 69% за последние 15 лет. Спрос на аренду увеличивается, обеспечивая инвесторам стабильную доходность от арендной недвижимости. Для сравнения: в большинстве стран ЕС арендные ставки росли лишь вдвое медленнее, чем цены на недвижимость, тогда как в Словении соотношение почти одинаковое. Меньше новостроек = выше ценность вторичного жилья Словения строит меньше новых квартир, чем большинство стран ЕС — доля новостроек во всех сделках составляет всего 17%, что ниже среднего показателя по ЕС (19%). В долгосрочной перспективе это означает, что при ограниченном предложении стоимость вторичного жилья может снова начать расти по мере усиления спроса. Почему сейчас самое время действовать? ✅ Цены временно ниже, что даёт покупателям более выгодную стартовую позицию. ✅ Арендные ставки остаются высокими, делая арендную недвижимость прибыльной инвестицией. ✅ Меньшее количество новых строек укрепляет долгосрочную ценность существующей недвижимости. Наш совет? Если вы рассматриваете покупку жилья для собственного проживания или в качестве инвестиции, сейчас идеальное время, чтобы изучить возможности рынка. Наше агентство поможет вам найти лучшие объекты, соответствующие вашим потребностям и финансовым целям — будь то доступная покупка или надёжная долгосрочная инвестиция. Покупка недвижимости остаётся одной из лучших инвестиций Несмотря на краткосрочные колебания, недвижимость остаётся одной из самых безопасных и прибыльных форм долгосрочных инвестиций. Спрос на качественное жильё остаётся высоким, земли ограничены, а инфляция со временем лишь повышает стоимость активов. Даже когда рынок временно охлаждается, история снова и снова показывает: стоимость недвижимости растёт вместе с экономикой и уровнем жизни. Хотите узнать, какие объекты сейчас представляют наилучшую возможность? Свяжитесь с нами — и вместе мы найдём жильё или инвестицию, которые помогут сохранить и приумножить ваш капитал в долгосрочной перспективе.

17. 07. 2025.

Новое для владельцев недвижимости: здания, построенные до 1995 года, будут автоматически легализованы

Новое для владельцев недвижимости: здания, построенные до 1995 года, будут автоматически легализованы

Упрощение и ускорение процедур Министерство природных ресурсов и пространственного планирования намерено существенно ускорить процесс получения разрешений на строительство. Одним из ключевых нововведений является введение единого 30-дневного срока для выдачи заключений о соответствии проектной документации. Если заключение не будет выдано в этот срок, административный орган может запросить его в течение дополнительных 15 дней. Если ответа не последует и тогда, заключение будет считаться положительным. Это решение призвано устранить длительные бюрократические задержки, с которыми инвесторы часто сталкиваются. Большая прозрачность требований и ответственности Согласно новым правилам, органы, выдающие заключения, будут обязаны вносить свои компетенции и требования в систему пространственной информации. Это позволит для каждого проекта ясно определить, какие заключения необходимы, снизив неопределенность для инвесторов и повысив прозрачность на ранних этапах планирования. Внедрение будет постепенным, поскольку система еще не полностью функционирует — предусмотрен трехлетний переходный период. Легализация зданий, построенных до 1 января 1995 года Наиболее заметное изменение: автоматическая легализация зданий, построенных до 1 января 1995 года. По действующему законодательству эта презумпция распространялась только на здания, возведенные до 1968 года. Перенос контрольной даты значительно упростит процессы оформления документов для многих владельцев недвижимости. Год 1995 был выбран потому, что он ознаменовал реорганизацию муниципалитетов и административных единиц, начиная с которой данные о разрешениях надежно доступны. Меньше бюрократии для простых сооружений Обязанность уведомлять о строительстве простых сооружений (тех, для которых не требуется разрешение на строительство) будет отменена. Надзор за такими сооружениями будет передан муниципалитетам, что означает меньше административных процедур для застройщиков. Решение проблемы ненужных вопросов с “доказательством права на строительство” Больше не потребуется доказывать право на строительство в отношении существующих надземных частей зданий, которые не затрагиваются новым строительством. Ранее изменения в кадастровых правилах — которые определяют границу здания как наиболее выступающую часть (обычно крышу) — вызывали юридические проблемы, особенно в городских районах, где здания часто выходят за пределы на общественные земли. Допуск незначительных отклонений в ходе строительства Проект закона предусматривает допустимые незначительные отклонения в ходе строительства — здание может быть смещено до 1 метра относительно того, что указано в разрешении на строительство, при условии что это не нарушает права соседей. Эта мера должна сократить несоразмерные споры и осложнения, вызванные минимальными отклонениями. Цифровизация: запуск системы eGraditev в январе 2026 года С 2026 года будет внедрена новая система eGraditev, которая еще больше упростит и ускорит процедуры строительства и получения разрешений. Цифровая платформа повысит прозрачность, скорость и снизит необходимость личных визитов в административные учреждения. Источник: Cekin.si. (2025, junij). Objekti, zgrajeni pred 1. januarjem 1995, bodo legalizirani. Cekin.si. Pridobljeno 3. julija 2025 s https://cekin.si/nepremicnine/gradnja/novi-gradbeni-zakon-legalizacija.html

03. 07. 2025.

Конституционный суд отменил положение о легализации старых зданий без разрешения на строительство

Конституционный суд отменил положение о легализации старых зданий без разрешения на строительство

Почему статья была отменена? Ещё в декабре 2023 года Конституционный суд приостановил применение статьи 146, а теперь окончательно отменил её. Суд постановил, что эта статья противоречит статье 140 Конституции Словении, которая наделяет муниципалитеты полномочиями по управлению пространственным развитием на местном уровне. По мнению суда, данное положение препятствовало муниципалитетам осуществлять пространственный контроль, поскольку не требовало проверки соответствия документам территориального планирования, пространственным регламентам или базовой коммунальной инфраструктуре земельного участка. Что такое “объект длительного существования”? Объект длительного существования — это здание или иной тип сооружения, которое было построено, расширено, реконструировано либо у которого было изменено целевое назначение до 1 января 2005 года. С тех пор оно должно было оставаться по сути неизменным по размерам, высоте и назначению. Чтобы получить разрешение по отменённой статье, объект также должен был быть неопасным и не подпадать под какие-либо действующие меры инспекционного контроля. Кто инициировал конституционную проверку? Запрос о конституционной проверке подал Национальный совет, указав, что в законе отсутствуют гарантии — разрешения могли выдаваться даже для объектов, расположенных в экологически чувствительных зонах, без проверки соответствия муниципальным документам территориального планирования. Конституционный суд согласился, отметив, что закон не обеспечивал необходимых процедурных проверок. По сравнению с процессом легализации по статьям 143–145 Закона о строительстве, который требует заключений соответствующих органов, процедура для объектов длительного существования была значительно более мягкой и полностью исключала участие муниципалитетов. Муниципалитеты исключены из процесса Помимо выдачи подтверждения об оплате коммунальных взносов, муниципалитеты не играли никакой роли в процессе выдачи разрешения. В результате объект мог быть признан законным, даже если он явно противоречил планам пространственного развития муниципалитета. Суд подчеркнул, что строительное и пространственное законодательство неразрывно связаны. Если муниципалитетам отказывают в возможности влиять на легализацию объектов на их территории, это является нарушением их ключевых полномочий в сфере территориального планирования. Что означает это решение для вас? Если вы владеете зданием, построенным до 2005 года без разрешения на строительство, этот упрощённый путь легализации больше недоступен. Теперь легализация будет возможна только через более сложную процедуру, которая включает проверку соответствия муниципальным документам планирования и получение заключений от соответствующих органов. Для получения дополнительной информации о том, как действовать в случае незаконно построенного здания, обратитесь к специалисту по недвижимости или эксперту по строительному праву.     Vir: St. M., & STA. (2025, 24. junij). Ustavno sodišče razveljavilo del gradbenega zakona glede objektov daljšega obstoja. Siol.net. Pridobljeno 3. julija 2025 s https://siol.net/novice/slovenija/ustavno-sodisce-razveljavilo-del-gradbenega-zakona-glede-objektov-daljsega-obstoja-665860

03. 07. 2025.

Постоянная регистрация в доме для отдыха — возможно ли это?

Постоянная регистрация в доме для отдыха — возможно ли это?

Один из самых распространённых вопросов в этом контексте — возможно ли вообще зарегистрировать постоянное место жительства в таком объекте недвижимости. Ответ — да, но при определённых условиях. Что говорит закон? Согласно Закону о регистрации места жительства , здание — или его часть — в котором человек хочет зарегистрировать постоянное место жительства, должно быть предназначено для проживания . Ключевым является то, как объект официально зарегистрирован в Реестре недвижимости; фактического проживания само по себе недостаточно. Для регистрации постоянного места жительства подходят только объекты со следующими классификациями: Одноквартирные здания (код 1110), Двухквартирные здания (код 11210), Многоквартирные здания (код 11220), Другие жилые здания для определённых социальных групп — при соблюдении требований законодательства. Сюда могут относиться дома для отдыха, виллы, таунхаусы или загородные дома — но только если они зарегистрированы как жилые здания и фактически используются для постоянного проживания . Требования к площади и сведения в реестрах Помимо соответствующего целевого назначения, объект также должен обеспечивать достаточную полезную площадь относительно количества регистрируемых лиц. Кроме того, объект должен: Быть корректно внесённым в Земельную книгу , Быть классифицированным как жилое здание в Реестре недвижимости , Не быть указанным как объект для отдыха без жилого назначения. Вся эта информация находится в открытом доступе через онлайн-порталы Геодезического управления Республики Словения (GURS). Почему важен документ о местоположении? Перед регистрацией постоянного места жительства настоятельно рекомендуется получить документ о местоположении . Это официальный документ, выдаваемый муниципалитетом или административной единицей, и он содержит ключевую информацию о: Целевом назначении земельного участка, Применимых правилах пространственного планирования, Допустимых видах строительства на конкретном участке. Этот документ помогает определить, подходит ли объект для постоянного проживания или его использование ограничено отдыхом. Он также необходим, если вы намерены изменить целевое назначение объекта на жилое. Что проверяет административная единица? При рассмотрении заявления о регистрации постоянного места жительства административная единица проверяет: Земельную книгу , Реестр недвижимости , фактическое использование здания , И при необходимости — законные права на пользование объектом (собственность, аренда, узуфрукт и т. д.). Когда регистрация возможна — и когда нет? Если дом для отдыха: Имеет жилое назначение, Соответствует требованиям по площади, И фактически используется для постоянного проживания, то регистрация постоянного места жительства, как правило, возможна . Однако если объект зарегистрирован как здание для отдыха без жилого назначения , регистрация не допускается до тех пор, пока целевое назначение официально не будет изменено. Этот процесс должен осуществляться через компетентную административную единицу. Наша рекомендация Если вы рассматриваете возможность регистрации постоянного места жительства в объекте, изначально построенном как дом для отдыха, рекомендуем сначала: Проверить все соответствующие записи в базе данных GURS и Земельной книге , Получить документ о местоположении , И при необходимости проконсультироваться с квалифицированным юристом или сотрудником административного органа . Только так вы сможете определить, возможна ли регистрация или сначала необходимо оформить изменение целевого назначения.

01. 07. 2025.

Новый налог на неиспользуемые земельные участки под застройку вступит в силу в 2027 году

Новый налог на неиспользуемые земельные участки под застройку вступит в силу в 2027 году

Кого это затронет? Налог будет применяться к владельцам незастроенных земельных участков под застройку, которые соответствуют следующим критериям: Земельный участок расположен в пределах определённой зоны застройки в муниципальном пространственном плане. Он полностью обеспечен общественной инфраструктурой (например, водоснабжение, канализация, подъездные дороги). Действующее разрешение на строительство не получено. Участок соответствует минимальному размеру, требуемому для строительства, как это определено местными нормативами. Налог будет начисляться автоматически муниципалитетом на основании официального решения и подлежит ежегодной уплате. Например, для участка площадью 400 м² ежегодный налог составит 120 €.     Когда налог вступает в силу? Налог станет обязательным после 2026 года, после создания национального реестра земель под застройку. Однако каждый муниципалитет должен сначала принять официальный указ, чтобы определить территории, на которых будет применяться налог. Муниципалитеты будут основывать эти решения на: местных приоритетах развития, наличии и использовании земель под застройку, наличии общественной инфраструктуры при отсутствии строительной активности.     Кто освобождается? Владельцы земли вне определённых зон застройки, земля, принадлежащая муниципалитетам, землевладельцы, получившие действующее разрешение на строительство.     Что это означает для землевладельцев? Если вы владеете незастроенной, полностью обеспеченной инфраструктурой землёй под застройку и не планируете строительство, этот новый налог может повлиять на ваши будущие расходы. Сейчас самое время рассмотреть: продажу участка до вступления налога в силу, начало строительства, если у вас есть долгосрочные планы, передачу участка инвестору, который сможет эффективно его освоить. Эта мера может привести к увеличению предложения земли для застройки, поскольку владельцы будут стремиться избежать регулярных налоговых обязательств.     Освобождение от инфраструктурных взносов для общественного жилья Ещё одно ключевое положение в проекте закона заключается в том, что все застройщики общественного арендного жилья, а не только муниципальные жилищные фонды, будут освобождены от уплаты инфраструктурных взносов. Это включает национальные учреждения, такие как Жилищный фонд Республики Словения, что способствует более дешёвым и быстрым проектам общественного жилья.     Другие заметные изменения в законодательстве: Муниципальные и национальные пространственные планы будут пересматриваться быстрее — за 1–2 года вместо нескольких. Новая категория «незначительные изменения» предусматривает упрощённые согласования для проектов площадью менее 5 000 м² или затрагивающих менее 30% населённого пункта. Инфраструктурные взносы должны быть уплачены до выдачи разрешения на строительство. Если регулирующие органы (например, по вопросам воды, культуры, окружающей среды) не ответят в течение 30 дней, их заключение считается согласованным по умолчанию.   Источник: https://www.finance.si/pozor-prihaja-davek-taksa-na-neizkoiscena-stavbna-zemljisca/a/9035830

16. 06. 2025.

Новые обобщённые значения недвижимости; узнайте, сколько теперь «стоит» ваша недвижимость

Новые обобщённые значения недвижимости; узнайте, сколько теперь «стоит» ваша недвижимость

Геодезическое управление Республики Словения (GURS) опубликовало обновлённые обобщённые значения недвижимости, отражающие рыночную ситуацию по состоянию на 1 января 2025 года. Владельцы недвижимости в эти дни также получат по почте официальные сводные свидетельства, в которых указана новая стоимость вашей недвижимости. Ожидается, что свидетельства будут разосланы до конца мая. Как проверить новую оценочную стоимость? Существует онлайн-приложение, где вы можете быстро самостоятельно проверить, какова обобщённая стоимость вашей недвижимости. Всё, что вам нужно, — это адрес и номер части здания (если это многоквартирный дом). 👉 Нажмите здесь, чтобы перейти к поисковой системе GURS Если у вас есть вопросы или нужна помощь в интерпретации данных, мы будем рады помочь. Мы также можем помочь вам определить реальную рыночную стоимость вашей недвижимости, поскольку она часто отличается от обобщённой стоимости, установленной государством.

23. 05. 2025.

Договор аренды: ключ к безопасной и понятной аренде недвижимости

Договор аренды: ключ к безопасной и понятной аренде недвижимости

Что важно? Одним из ключевых элементов договора аренды является чёткая идентификация сторон договора и самой недвижимости. Важно указать, какая именно недвижимость (а также любые дополнительные помещения, такие как велохранилище, парковочное место или общие зоны) включена в договор. Должны быть ясно обозначены арендодатель, который сдаёт недвижимость, и арендатор, который приобретает определённые права пользования. При заключении договора стороны также должны определить срок аренды. Крайне важно согласовать, является ли аренда срочной или бессрочной, поскольку это напрямую влияет на возможности продления или досрочного расторжения договора. Если аренда срочная, необходимо указать точные даты начала и окончания, а также условия возможного продления или прекращения.   Что должен включать и уточнять грамотно – составленный договор ? Договор также должен содержать чёткие правила относительно размера арендной платы, сроков оплаты и способа перечисления средств. Не менее важно заранее согласовать любые дополнительные расходы, связанные с пользованием недвижимостью. Ответственность за обслуживание и ремонт — ещё один важный аспект договора аренды. Должно быть ясно указано, кто отвечает за регулярное обслуживание и кто покрывает расходы на ремонт в случае поломок или повреждений. Как правило, арендатор отвечает за повседневное обслуживание, поскольку он пользуется недвижимостью, тогда как крупные работы по обслуживанию и инвестиции оплачивает собственник. Обе стороны должны информировать друг друга о любых изменениях или ухудшении состояния недвижимости, чтобы предотвратить серьёзные повреждения и обеспечить своевременные меры. В договоре также следует предусмотреть возможность досрочного расторжения аренды. Важно включить положения об условиях прекращения договора до истечения согласованного срока, включая сроки уведомления и возможные последствия для обеих сторон.   Совет Следует отметить, что арендные отношения регулируются не только соглашением сторон, но и законом. Поэтому при составлении договора рекомендуется привлечь юриста. Только профессионально подготовленный договор аренды обеспечивает надёжную основу для успешной и прозрачной аренды, защищающей интересы как арендодателя, так и арендатора, и снижает риск возможных споров. Хотя некоторые предпочитают составлять договор самостоятельно, это часто приводит к осложнениям — от неясных формулировок до трудностей с поиском надёжного арендатора. Чтобы избежать подобных проблем, лучше доверить весь процесс профессионалам. В Elite Agency мы стремимся сделать сдачу и аренду недвижимости безопасной, простой и безрисковой. Мы готовим юридически корректные документы, подбираем подходящих арендаторов и обеспечиваем, чтобы весь процесс проходил гладко, без неприятных сюрпризов. Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами.

17. 04. 2025.

Что означает предварительный договор при покупке недвижимости и почему его рекомендуется заключать?

Что означает предварительный договор при покупке недвижимости и почему его рекомендуется заключать?

Что такое предварительный договор? Предварительный договор — это обязательство обеих сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на заранее согласованных условиях. Он имеет юридическую силу и дает сторонам время для выполнения необходимых условий (например, получения кредита, урегулирования вопросов с земельным реестром, получения разрешений на строительство).   Что должен содержать действительный предварительный договор? Чтобы предварительный договор имел юридическую силу, он должен включать существенные условия основного договора: Подробное описание объекта недвижимости, Согласованная цена, Срок подписания основного договора, Условия оплаты. Также важно, чтобы предварительный договор был заключен в письменной форме.   Что происходит, если одна из сторон отказывается? Если одна из сторон необоснованно отказывается от предварительного договора, другая сторона может потребовать: Исполнения обязательств (иск о понуждении к подписанию договора), Возмещения убытков. Если вместе с предварительным договором был внесен аванс (задаток), применяется следующее: Если покупатель отказывается, продавец удерживает задаток. Если продавец отказывается, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.   Совет Перед подписанием предварительного договора рекомендуется проконсультироваться со специалистом по недвижимости или юристом, чтобы убедиться, что условия четко определены, и чтобы в случае спора вы были надежно защищены с юридической точки зрения.

17. 04. 2025.

Наследование недвижимости в Словении: всё, что вам нужно знать

Наследование недвижимости в Словении: всё, что вам нужно знать

Кто является законными наследниками? Словенское законодательство определяет наследование в соответствии с законной очередностью наследования: Первая очередь наследования: К ней относятся дети умершего и супруг или партнёр по незарегистрированному сожительству. Они делят наследство поровну, при этом супруг имеет право наследовать такую же долю, как и каждый ребёнок. Вторая очередь наследования: Если нет потомков, наследуют родители умершего и их потомки (братья/сёстры и их потомки). Третья очередь наследования: Если нет ни родителей, ни их потомков, наследуют бабушки и дедушки и их потомки. Важно: если есть завещание, оно, как правило, имеет приоритет над наследованием по закону, если только не затрагивает обязательные доли, причитающиеся законным наследникам (например, дети всегда имеют право на обязательную долю).   Процесс наследования недвижимости Процесс начинается с назначения наследственного заседания в компетентном районном суде, обычно по инициативе нотариуса, который ведёт процедуру. Этапы: Уведомление о смерти и инициирование наследственного производства. 2. Приглашение наследников на заседание. 3. Определение наследников и стоимости наследственной массы (включая недвижимость). 4. Судебное решение о наследовании — свидетельство о праве на наследство. 5. Регистрация изменения права собственности в земельном реестре. Совет Если вы являетесь наследником недвижимости, крайне важно подать предложение о регистрации в земельном реестре после вступления свидетельства о праве на наследство в законную силу. Без этого вы официально не будете зарегистрированы как собственник!   Налоги при наследовании недвижимости Наследники первой очереди (дети, внуки, супруг) освобождены от налога на наследство в Словении. Наследники второй или третьей очереди должны уплатить налог, рассчитываемый исходя из стоимости унаследованной недвижимости и очереди наследования. Налоговая ставка прогрессивная и зависит от стоимости унаследованной недвижимости. Пример: • Если внук наследует недвижимость, налога нет. • Если брат или сестра наследует недвижимость, налог уплачивается исходя из оценочной стоимости.   Наследование долгов и обременений При наследовании недвижимости важно знать, что обременения (например, ипотека, сервитуты) и долги умершего также переходят по наследству. Наследники отвечают по долгам умершего, но только в пределах стоимости унаследованного имущества. Если долги превышают стоимость наследственной массы, личное имущество наследников не подвергается риску. Рекомендация: если есть риск, что долги превышают стоимость наследства, наследник может запросить опись имущества или, в определённых случаях, отказаться от наследства.   Особые аспекты: наследование по завещанию Умерший может указать в завещании, кто унаследует недвижимость. Однако закон предусматривает, что некоторые наследники имеют право на обязательную долю, которую завещание не может отменить. Пример: • Если умерший завещает всю недвижимость другу, дети всё равно имеют право требовать свою обязательную долю. Завещание должно быть составлено в письменной форме и подписано завещателем, иначе оно недействительно.   Наследование недвижимости в Словении относительно прозрачно, но всё же является сложным процессом. Рекомендуется своевременно обратиться к специалисту, особенно если между наследниками есть споры или на недвижимости имеются обременения. Грамотно оформленное наследственное дело может предотвратить длительные разбирательства и неприятные сюрпризы в будущем.

17. 04. 2025.

Разрешение на ввод в эксплуатацию: что нужно знать для законного использования и продажи недвижимости

Разрешение на ввод в эксплуатацию: что нужно знать для законного использования и продажи недвижимости

Почему разрешение на ввод в эксплуатацию незаменимо? Законное использование здания Здания, для которых требуется разрешение на строительство (за исключением простых сооружений), могут использоваться только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Это обеспечивает соблюдение норм, безопасность пользователей и защиту окружающей среды. Регистрация в официальных реестрах Получение разрешения на ввод в эксплуатацию является условием для регистрации здания в кадастре зданий и земельной книге. Без этой регистрации здание юридически не существует, что может вызвать серьёзные осложнения при продаже или передаче права собственности. Избежание штрафов Строительная инспекция может наложить штрафы или даже запретить использование здания без разрешения на ввод в эксплуатацию. В крайних случаях она может даже распорядиться о сносе незаконно построенного объекта. Возможность продажи или аренды Нотариусы, банки и другие учреждения требуют разрешение на ввод в эксплуатацию для проведения юридических и финансовых сделок с недвижимостью, таких как продажа, аренда или получение ипотеки. Без этого документа такие сделки могут быть существенно затруднены или даже невозможны. Какие здания требуют разрешения на ввод в эксплуатацию? Согласно словенскому законодательству, разрешение на ввод в эксплуатацию требуется для следующих типов зданий: Сложные здания и здания, оказывающие воздействие на окружающую среду Для таких зданий требуется специальная процедура проверки и технический осмотр, чтобы обеспечить соответствие разрешению и нормативам. Менее сложные здания Для них технический осмотр не является обязательным. Разрешение выдаётся на основании представленной документации и заявлений соответствующих специалистов. Односемейные дома Эти здания могут получить разрешение на ввод в эксплуатацию без подтверждения конструктивной надёжности при условии, что заявления надзорного лица и руководителя контроля подтверждают соответствие проектам. Здания с пробной эксплуатацией Когда это требуется законом, инвестор должен сообщить о первоначальных измерениях и мониторинге эксплуатации до выдачи разрешения. Этапы получения разрешения на ввод в эксплуатацию Подача заявления Инвестор подаёт заявление в компетентное административное подразделение вместе со следующей документацией:   разрешение на строительство, исполнительная проектная документация (as-built), заявления надзорного лица и руководителя контроля, отчёты о проведённых испытаниях (расчёт конструкций, пожарная безопасность, энергоэффективность и т. д.). Технический осмотр Для сложных зданий технический осмотр обязателен. В нём участвуют представители инвестора, подрядчика, надзорного лица и согласующих органов. Если выявлены недостатки, инвестор должен устранить их до выдачи разрешения. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию Если здание соответствует всем требованиям, орган выдаёт разрешение на ввод в эксплуатацию. Для односемейных домов, у которых ограждающие конструкции здания ещё не завершены, разрешение выдаётся на основании специального заявления надзорного лица, однако инвестор обязан завершить ограждающие конструкции в течение трёх лет. Правовые последствия несоблюдения требований Без разрешения на ввод в эксплуатацию строительная инспекция может наложить штраф или запретить использование здания. Проектировщики, надзорные лица и подрядчики несут уголовную, финансовую и дисциплинарную ответственность за достоверность своих заявлений. Без разрешения на ввод в эксплуатацию невозможно получить номер дома, что создаёт проблемы при установлении адреса и подключении к общественной инфраструктуре. Таким образом, разрешение на ввод в эксплуатацию имеет ключевое значение для законного использования здания, его безопасности и соблюдения закона. Процедура зависит от типа здания: для сложных зданий требуется технический осмотр, тогда как для менее сложных — соответствующая документация. Неполучение разрешения может повлечь серьёзные правовые последствия, поэтому рекомендуется тщательно подготовиться и при необходимости обратиться за профессиональной помощью.

17. 04. 2025.

Articles | Elite Property Slovenia